Nasza Loteria NaM - pasek na kartach artykułów

Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, czyli niedrogi najem z dojściem do własności. Jak działają SIM-y i kto może uzyskać mieszkanie?

Przemysław Zańko-Gulczyński
Przemysław Zańko-Gulczyński
Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) to kontynuacja idei popularnych Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS).
Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) to kontynuacja idei popularnych Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS). Karolina Misztal / Polska Press
Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) to spółki non-profit budujące mieszkania na wynajem o umiarkowanym czynszu. Osoby o niższych dochodach mogą uzyskać mieszkanie na wynajem na atrakcyjnych zasadach pod warunkiem partycypacji w kosztach budowy. W ramach SIM możliwy jest także wynajem z dojściem do własności.

Spis treści

Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe – co to takiego i jak działają?

Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) to swego rodzaju następcy dobrze znanych Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS). Zadaniem spółek SIM jest budowa mieszkań na wynajem za umiarkowany czynsz, niższy niż stawki rynkowe. Celem istnienia SIM-ów jest powiększanie zasobu mieszkań i domów przeznaczonych dla osób o niższych dochodach, które stać na regularne opłacanie czynszu, ale już nie na uzyskanie kredytu hipotecznego i zakup nieruchomości. SIM-y mogą, ale nie muszą powstawać we współpracy z gminą (gmina jest wtedy jednym z udziałowców). Najemcy w SIM partycypują w kosztach budowy bloku, co jest uwzględnione w czynszu najmu, a po spełnieniu określonych warunków mogą uzyskać wynajmowane mieszkanie na własność.

W odróżnieniu od deweloperów spółki SIM nie mogą zarabiać na swojej działalności (prowadzą działalność non-profit). Poza budową nieruchomości SIM może także m.in.: nabywać już istniejące obiekty w celu ich remontu lub przebudowy pod najem, zarządzać posiadanymi nieruchomościami, oraz wynajmować lokale użytkowe w budynkach SIM. Obecnie w Polsce działa już kilkadziesiąt spółek SIM.

Kto może uzyskać mieszkanie w SIM? Najważniejsze jest kryterium dochodowe

Mieszkania w SIM przeznaczone są dla osób o dochodach zbyt niskich, by wynajmować lokum na zasadach rynkowych, ale jednocześnie wystarczająco wysokich, by co miesiąc płacić czynsz w SIM. Jak podają przepisy, mieszkanie w SIM może wynająć osoba, która:

  • nie posiada tytułu prawnego (własność, dzierżawa, najem itp.) do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości (ten sam warunek muszą spełniać inne osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkiwania w SIM),
  • spełnia kryterium dochodowe określone w ustawie (składa się oświadczenie o dochodach).

Co ważne, od pierwszego warunku przewidziano wyjątek – można wynająć mieszkanie w SIM, posiadając tytuł prawny do innego lokalu w tej samej miejscowości, o ile dana osoba chce się przeprowadzić do SIM w związku z podjęciem pracy w pobliżu budynku SIM.

Kryterium dochodowe w SIM różni się w zależności od województwa. Sposób jego obliczania jest dość skomplikowany i zależy od kilku czynników, dlatego o konkretne kwoty najlepiej pytać w lokalnym SIM-ie. Przykładowo w 2023 r. w Nysie (woj. opolskie) najemcami mogły zostać osoby, których średni miesięczny dochód w 2022 r. nie przekraczał:

  • 4 689,70 zł w jednoosobowym gospodarstwie domowym,
  • 6 565,58 zł w dwuosobowym gospodarstwie domowym,
  • 9 066,76 zł w trzyosobowym gospodarstwie domowym,
  • 10 629,99 zł w czteroosobowym gospodarstwie domowym,
  • 12 818,52 zł w pięcioosobowym gospodarstwie domowym,
  • 15 007,05 zł w sześcioosobowym gospodarstwie domowym.

– Pierwszeństwo najmu będą miały osoby wychowujące przynajmniej jedno własne lub przysposobione dziecko (…) [oraz – przyp. red.] osoby, które ukończyły 60. rok życia – podaje strona Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Wysokość czynszu w SIM ogranicza ustawa. Ile płaci się za wynajem mieszkania w SIM?

Czynsze w Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych nie mogą być wyższe niż wartość określona w ustawie. Dokładne kwoty są ustalane przez konkretną spółkę SIM, natomiast Ministerstwo Rozwoju i Technologii podaje, że w SIM możliwe są „nawet o połowę niższe stawki czynszu niż na rynku komercyjnym”. Przykładowo w 2023 r. w SIM w Nysie czynsz najmu wynosi 16,65 zł za m kw. lokalu, a w Krakowie maksymalny czynsz to 28 zł za m kw.

Kwota czynszu w SIM nie może przekraczać:

  • 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu – w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r.,
  • 5 proc. wartości odtworzeniowej lokalu – w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego lub lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach mieszkaniowych SIM utworzonej z udziałem Skarbu Państwa reprezentowanego przez Krajowy Zasób Nieruchomości.

Warto wiedzieć, że najemca mieszkania w SIM zwykle musi też wpłacić kaucję.

Jak otrzymać mieszkanie w SIM? Poznaj zasady partycypacji w kosztach budowy

Ponieważ Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe zwykle powstają we współpracy z samorządem, naborem wniosków o mieszkania najczęściej zajmuje się lokalny urząd gminy. Osoby spełniające wszystkie kryteria składają wniosek, który następnie jest oceniany punktowo na zasadach określonych przez dany SIM. Wynik punktowy decyduje o kolejności przydziału mieszkań. Dodatkowe punkty można zwykle otrzymać w związku z:

Żeby otrzymać mieszkanie w SIM, najemca musi partycypować w kosztach wzniesienia budynku. Maksymalna kwota partycypacji to 30 proc. kosztów budowy.

– Partycypacja jest wkładem finansowym w budowę mieszkania, który daje prawo do wynajęcia lokalu (…) – informuje na swojej stronie SIM Śląsk. – Partycypacja jest konieczna i obligatoryjna, aby dokonać późniejszego wykupu mieszkania. (...) Na czas trwania budowy zawierana jest przedwstępna umowa partycypacji, w której określane są m.in. kwota partycypacji i zasady jej płatności. Po zakończeniu inwestycji, ustala się ostateczne koszty i zawiera się właściwą umowę partycypacji. W przypadku zakończenia umowy najmu partycypacja jest zwracana i waloryzowana.

Najemcy mają też możliwość tzw. rozliczenia partycypacji, o ile przez 5 lat nie zalegali z opłatami za mieszkanie, a Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa spłaciła już cały kredyt zaciągnięty na budowę bloku. W ramach rozliczenia partycypacji najemca może:

  • płacić przez określony czas obniżony czynsz,
  • płacić do końca życia obniżony czynsz (opcja dostępna tylko dla osób w wieku emerytalnym).

Jeśli najemca skorzysta z którejś z tych opcji, kwota partycypacji do zwrotu po zakończeniu najmu zostaje odpowiednio pomniejszona.

– W przypadku opcji z okresowym rozliczeniem partycypacji w czynszu najemca może mieć czynsz obniżony przynajmniej o 30 proc. przez maksymalnie 15 lat – wyjaśnia resort rozwoju. – Najemca może też, jeśli taką opcję uzna za korzystniejszą dla siebie, a osiągnął już wiek emerytalny, mieć dożywotnio obniżony czynsz. Decydując się na tę opcję akceptuje jednak ryzyko, że w przypadku rozwiązania umowy najmu lub śmierci pozostałą część partycypacji uznaje się za rozliczoną. W tym przypadku może jednak liczyć na czynsz bezterminowo obniżony o przynajmniej ok. 25 proc., aż do wygaśnięcia umowy najmu.

Najem z dojściem do własności w Społecznej Inicjatywie Mieszkaniowej. Jak skorzystać z tej możliwości?

W ramach SIM można nie tylko wynajmować, ale także wynajmować z opcją dojścia do własności. Taka opcja staje się dostępna po 15 latach od oddania budynku do użytkowania. Z najmu z dojściem do własności mogą skorzystać osoby, które:

  • wpłacą wymaganą kwotę partycypacji (minimum 20–25 proc. kosztów budowy, chyba że umowa SIM mówi co innego),
  • nie zalegały przez ostatnie 5 lat z czynszem ani żadnymi innymi opłatami przez okres dłuższy niż 3 miesiące,
  • są stroną umowy partycypacyjnej od minimum 5 lat.

Najemca, który spełni te warunki, składa wniosek o wykup mieszkania. Umowa najmu zostaje wówczas zmieniona w umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku najemca uzyskuje możliwość wykupu. Kwota wykupu lokalu w SIM nie może przekraczać wysokości określonej w ustawie, a jej wysokość zależy od konkretnego przypadku.

– Kwota wykupu lokalu mieszkalnego to cena mieszkania pomniejszona o wpłaconą partycypację, kaucję oraz część zaciągniętego preferencyjnego kredytu, spłacanego w comiesięcznym czynszu – wyjaśnia SIM Śląsk.

Dodaj firmę
Logo firmy Ministerstwo Rozwoju i Technologii
Warszawa, Pl. Trzech Krzyży 3/5
Autopromocja

Sprawdź, czy masz wszystko, czego potrzebujesz

Materiały promocyjne partnera
emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Raport WEI: Samochód konkurencyjny względem zbiorkomu

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!
Wróć na belchatow.naszemiasto.pl Nasze Miasto